Köpa hus första gången – så går det till steg för steg (2026)

Att köpa hus för första gången är stort. Det är mycket pengar, många nya ord och ofta ont om tid när rätt hus väl dyker upp. Den goda nyheten är att husköpet följer samma ordning nästan varje gång. Vet du stegen i förväg blir det mycket lättare att fatta lugna beslut.

Den här guiden tar dig från första frågan, vad har vi råd med?, ända fram till dagen då du får nycklarna. Vi går igenom de nya reglerna som gäller sedan 1 april 2026, räknar på ett exempel och ger dig en checklista för visningen. Den är skriven av oss som jobbar med hus på riktigt, och en av oss är takläggare. Därför får taket lite extra uppmärksamhet.

Snabbversionen: husköpet i 10 steg

1. Räkna på din ekonomi och spara ihop kontantinsatsen (minst 10 %).
2. Förstå amorteringskravet och vad huset kostar varje månad.
3. Skaffa ett lånelöfte från banken.
4. Bestäm vad ni behöver och börja leta hus.
5. Gå på visning – och titta noga.
6. Låt besiktiga huset. Du har en skyldighet att undersöka det själv.
7. Lägg bud, med ett eget tak för hur högt du går.
8. Skriv köpekontrakt på papper och betala handpenning.
9. Tillträde: resten betalas och du får nycklarna. Sedan lagfart och pantbrev.
10. Flytta in.

Osäker på vilket hus som passar er? Börja med vår kostnadsfria behovsguide. Den tar cirka 5 minuter, kräver ingen inloggning och ger er en personlig husprofil att ta med i husjakten.

Steg 1: Ekonomi och kontantinsats – nu räcker 10 procent

Sedan 1 april 2026 får ett bolån vid köp vara högst 90 procent av husets värde. Det kallas bolånetaket. Resten, minst 10 procent, måste du betala själv. Det är din kontantinsats. Tidigare var kravet 15 procent, så för många förstagångsköpare har tröskeln blivit lägre.

För ett hus som kostar 3 000 000 kr behöver du alltså minst 300 000 kr i kontantinsats.

Men kontantinsatsen är inte det enda du behöver ha på kontot. Räkna också med pengar till lagfart, eventuellt nya pantbrev, besiktning och flytt. Vi visar hur det kan se ut i räkneexemplet längre ner.

Tänk på: Att låna till kontantinsatsen med ett blancolån (lån utan säkerhet) är dyrt. Från 2026 får du dessutom inget ränteavdrag för lån utan säkerhet. Försök därför spara ihop insatsen i stället.

Läs mer: Kontantinsats för hus 2026 – nu räcker 10 procent

Steg 2: Amorteringskravet – så mycket måste du betala av

Amortering betyder att du betalar tillbaka en del av lånet varje år. Hur mycket beror på hur stor del av husets värde du lånar:

Nytt sedan 1 april 2026: Det extra kravet på 1 procent för den som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst är borttaget. Har du redan ett sådant lån försvinner kravet inte av sig självt – du behöver själv be banken att ändra villkoren.

Många äldre artiklar på nätet skriver fortfarande om 85 procent och "skärpt amorteringskrav". De uppgifterna gäller inte längre.

Läs mer: Amorteringskravet 2026 – så mycket måste du betala av

Steg 3: Skaffa ett lånelöfte

Ett lånelöfte är bankens besked om hur mycket den är beredd att låna ut till dig. Du behöver det innan du lägger bud, och mäklaren frågar ofta efter det.

Banken tittar på din inkomst, dina andra lån, dina utgifter och hur mycket som blir kvar att leva på efter att boendet är betalt. Banken räknar dessutom med en högre ränta än dagens, för att du ska klara dig även om räntan stiger.

Några saker att veta:

• Ett lånelöfte är inte en garanti. Banken gör en ny bedömning när du har hittat ett hus.
• Det gäller en begränsad tid. Kolla hur länge just ditt löfte gäller.
• Jämför flera banker. Räntan går ofta att förhandla, särskilt om du har flera erbjudanden.
• Bara för att du kan låna ett belopp betyder det inte att du ska göra det. Räkna själv på vad du vill betala varje månad.

Läs mer: Lånelöfte – så får du det och hur mycket du kan låna (kommer snart)

Steg 4: Bestäm vad ni behöver och hitta huset

Innan ni går på visningar lönar det sig att prata ihop er. Vad är viktigast – läget, antal sovrum, trädgård, nära till skola eller jobb? Vill ni ha ett inflyttningsklart hus eller klarar ni att renovera? Ett äldre hus kan vara billigare att köpa men dyrare att underhålla.

Skriv ner era "måste ha" och "vore trevligt". Då blir det lättare att säga nej till fel hus och ja till rätt.

Det är precis det vår behovsguide hjälper till med. Den går igenom läge, hustyp, underhåll, husets ålder och ekonomi och ger er en husprofil, till exempel "Det trygga familjehuset".

Steg 5: Gå på visning – med takläggarens ögon

På visningen ska du både känna efter och leta efter varningstecken. Ta med en ficklampa och gärna någon som inte är lika förälskad i huset som du.

Kort checklista för visningen:

• Taket utifrån. Gå runt huset och titta upp. Ser takpannorna hela och raka ut, eller finns spruckna, flyttade eller saknade pannor? Mycket mossa? Rost på plåttak? Kolla plåten runt skorsten och ventilationsrör – det är där läckor ofta börjar.
• Hängrännor och stuprör. Sitter de fast, lutar de rätt och leds vattnet bort från huset? Vatten som rinner mot grunden kan ge fuktproblem.
• Vinden. Om det går, kika upp. Mörka fläckar på träet under taket, en unken lukt eller fuktiga ställen kan tyda på läckage eller dålig ventilation.
• Fukt och lukt. Källare och krypgrund ska inte lukta unket. Titta efter fläckar, avflagnad färg och saltutfällningar på väggarna.
• Våtrum. Hur gammalt är badrummet? Finns det tecken på fukt runt golvbrunn, dusch och toalett?
• Fönster och fasad. Ruttet trä, sprickor i putsen eller fönster som inte går att öppna?
• El, värme och ventilation. Vilken uppvärmning har huset och hur gammal är den? Fråga om elen är förnyad.
• Avlopp och vatten. Kommunalt eller enskilt? Enskilt avlopp och egen brunn kräver mer kunskap.

Fråga säljaren eller mäklaren: När lades taket om? Finns kvitton på större arbeten? Vad har huset kostat i el, värme och vatten det senaste året?

Ett tak som är slitet kan bli en stor utgift de första åren. Det betyder inte att du ska avstå huset – men det ska synas i din kalkyl och kanske i ditt bud.

Läs mer: 12 saker att kontrollera på visningen – checklista att skriva ut (kommer snart)

Steg 6: Besiktning och din undersökningsplikt

Som köpare har du en långtgående skyldighet att själv undersöka huset innan du köper det. Det kallas undersökningsplikt. Fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning kan du i regel inte klaga på i efterhand.

Därför anlitar de flesta en besiktningsperson. Ibland har säljaren redan beställt en besiktning. Läs den noga, men tänk på att den är beställd av säljaren och att du kan ha nytta av en egen. Fråga besiktningspersonen vad som ingår och vad som inte ingår – en vanlig besiktning är oftast en okulär genomgång (det man kan se), inte en fullständig teknisk undersökning. Om besiktningen pekar på en "risk" eller rekommenderar "fortsatt teknisk utredning" är det en signal att gräva vidare innan du skriver på.

Hinner besiktningen inte göras före kontraktet går det att skriva in en så kallad besiktningsklausul i kontraktet, som ger dig rätt att gå ur köpet om besiktningen visar allvarliga fel. Det måste ni komma överens om med säljaren.

Om dolda fel: Ett dolt fel är ett fel som du inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning. Du kan klaga på ett dolt fel i upp till 10 år från tillträdet, men du måste säga till inom rimlig tid efter att du har upptäckt felet. Är felet allvarligt kan du inom ett år från tillträdet kräva att köpet går tillbaka.

Läs mer: Överlåtelsebesiktning – vad ingår och räcker den? (kommer snart) och Dolda fel i hus – vad gäller och vad gör du? (kommer snart)

Steg 7: Budgivning – bud är inte bindande

Det här överraskar många förstagångsköpare: ett bud är inte bindande, inte ens om det är skriftligt. Köpet blir bindande först när både du och säljaren har skrivit under ett skriftligt köpekontrakt.

Det gäller åt båda hållen. Du kan dra tillbaka ditt bud, och säljaren kan välja att sälja till någon annan – även om du har lagt det högsta budet.

Tips inför budgivningen:

• Bestäm ditt maxpris innan budgivningen börjar, och håll dig till det.
• Räkna in kostnader för lagfart, pantbrev och eventuella renoveringar i ditt tak.
• Låt dig inte stressas. Ett hus du förlorar i en budgivning är sällan det enda rätta.

Läs mer: Budgivning på hus – så fungerar det och så undviker du fällorna (kommer snart)

Steg 8: Köpekontrakt och handpenning

När du och säljaren är överens skrivs ett köpekontrakt. För att köpet ska vara giltigt ska kontraktet vara skriftligt och innehålla bland annat husets fastighetsbeteckning, vilka som köper och säljer, priset och att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Tillträdesdagen skrivs också in.

Två saker som är lätta att missa:

• Underskriften ska göras på papper. Lantmäteriet godtar inte köpehandlingar som skrivits under med BankID när du söker lagfart.
• Säljarens namnteckning ska bevittnas av två personer. Annars kan du bara få en så kallad vilande lagfart, inte full lagfart.

I samband med kontraktet betalar du handpenning, en första del av köpesumman. Hur stor den är står i kontraktet. Det är vanligt att den ligger runt 10 procent av priset, men det är praxis och ingen lag. Handpenningen är en del av din kontantinsats, inte en extra kostnad.

Läs kontraktet noga och fråga mäklaren om allt du inte förstår, till exempel om säljaren har skrivit in att den friskriver sig från ansvar för fel.

Steg 9: Tillträde, lagfart och pantbrev

Tillträdesdagen är dagen då huset blir ditt. Då betalas resten av köpesumman – din kvarvarande kontantinsats plus bolånet – och du får nycklarna. Säljaren skriver ofta under ett köpebrev som kvitto på att allt är betalt.

Lagfart betyder att du blir registrerad som ägare hos Lantmäteriet. Ansökan ska göras inom tre månader efter köpet. Ofta hjälper banken eller mäklaren till. För köp från 1 juli 2026 behöver den som söker identifiera sig med svenskt personnummer eller samordningsnummer.

• Lagfarten kostar 1,5 procent av köpesumman (eller av taxeringsvärdet om det är högre) plus en avgift på 825 kr.

Pantbrev är bankens säkerhet för lånet. Huset har ofta redan pantbrev från tidigare ägare. De tar du över utan kostnad. Räcker de inte för ditt lån behöver nya tas ut:

• Nya pantbrev kostar 2 procent av pantbrevens belopp plus 375 kr per pantbrev.

Fråga därför mäklaren hur mycket pantbrev som redan finns i huset – det kan spara dig tiotusentals kronor.

Läs mer: Lagfart och pantbrev – så mycket kostar det och Köpekontrakt och tillträde – från underskrift till nycklar (kommer snart)

Räkneexempel: hus för 3 000 000 kr

Så här kan det se ut för en förstagångsköpare som köper ett hus för 3 000 000 kr, lånar så mycket som är tillåtet och där huset redan har pantbrev på 1 500 000 kr. Vi antar att taxeringsvärdet är lägre än priset.

Pengar du behöver ha själv:

Till det kommer besiktning, flytt och en buffert. Om huset inte hade haft några pantbrev alls hade nya pantbrev för hela lånet kostat 2 % av 2 700 000 kr + 375 kr = 54 375 kr.

Vad det kostar varje månad (exempel):

Bolånet blir 2 700 000 kr, det vill säga 90 % av husets värde. Eftersom det är mer än 70 % ska du amortera minst 2 % per år.

Ränteavdraget är 30 procent på räntekostnader upp till 100 000 kr per person och år, och 21 procent på det som ligger över. I exemplet är det en person som står för hela lånet. Avdraget får du tillbaka via skatten, inte direkt varje månad.

Räntan på 3 procent är bara ett antagande för att visa hur det räknas. Din ränta beror på bank och marknadsläge. Kostnaden för ett hus slutar inte heller här: el, uppvärmning, vatten och avlopp, sophämtning, försäkring och sparande till underhåll tillkommer. Be att få se vad huset faktiskt har kostat de senaste åren.

Läs mer: Så mycket kostar huset varje månad (kommer snart)

Steg 10: Flytten

När kontraktet är påskrivet börjar nedräkningen till flytten. Några saker att ordna i god tid:

• Villaförsäkring från tillträdesdagen. Huset är ditt ansvar från den dagen.
• Adressändring och el-, bredbands- och eventuellt sophämtningsavtal i ditt namn.
• Läs av mätare för el och vatten på tillträdesdagen.
• Boka flyttfirma eller hjälp i tid, särskilt om du flyttar i slutet av månaden.
• Säg upp ditt nuvarande boende och kolla om du behöver flyttstäda.
• Gå igenom huset direkt när du får nycklarna. Ser allt ut som vid visningen?

Läs mer: Flytta till hus – flyttchecklista vecka för vecka (kommer snart)

Vanliga frågor om att köpa hus första gången

Ta första steget: skapa din husprofil

Innan du börjar jämföra annonser – ta fem minuter och fundera på vad ni egentligen behöver. Vår behovsguide frågar om läge, hustyp, underhåll, husets ålder och ekonomi och ger er en personlig husprofil att ta med till visningarna. Den är gratis och kräver ingen inloggning.

Skapa min husprofil →

---

Källor

• Finansinspektionen: FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån – lag tar över (19 mars 2026)
• Riksdagen: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter
• Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter
• Lantmäteriet: Registrera ägare – lagfart
• Skatteverket: Fastighetsavgift och fastighetsskatt
• Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter
• Konsumentverket: Dolda fel i hus
• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Kontraktsskrivning
• Fastighetsmäklarförbundet: Budgivning

Siffrorna gäller 6 oktober 2026. Regler och avgifter kan ändras – kontrollera alltid aktuella uppgifter hos källorna ovan och din bank.