Amorteringskravet 2026 – så mycket måste du betala av

Att amortera betyder att du betalar tillbaka en del av bolånet, lite i taget. När du köper hus med lån finns det en lag som säger hur mycket du minst måste betala av varje år. Det kallas amorteringskravet.

Kravet påverkar din månadskostnad mer än många tror. För ett vanligt förstagångsköp kan amorteringen bli flera tusen kronor i månaden. Här förklarar vi reglerna som gäller sedan 1 april 2026, visar vad de betyder i kronor och berättar hur kravet kan bli lägre med tiden.

Snabbsvaret

• Lånar du mer än 70 procent av husets värde ska du amortera minst 2 procent av lånet per år.
• Lånar du mer än 50 men högst 70 procent ska du amortera minst 1 procent per år.
• Lånar du 50 procent eller mindre finns inget krav på amortering i lagen.
• Det extra kravet är borttaget. Sedan 1 april 2026 finns inte längre den extra procenten för den som lånat mer än 4,5 gånger sin årsinkomst.
• Exempel: ett hus för 3 000 000 kr med 10 procent kontantinsats ger ett lån på 2 700 000 kr. Då ska du amortera minst 54 000 kr per år, alltså 4 500 kr i månaden.

Ska du köpa hus snart? Gör vår kostnadsfria behovsguide först. På cirka 5 minuter får du en husprofil som hjälper dig att leta rätt, utan inloggning.

Vad är amorteringskravet?

Amorteringskravet är en regel om hur mycket av bolånet du minst måste betala tillbaka varje år. Tidigare kom reglerna från Finansinspektionen, myndigheten som har tillsyn över banker. Sedan 1 april 2026 står de i stället i en lag: lagen om begränsning av bostadskrediter. Det är samma lag som säger att du får låna högst 90 procent när du köper ett hus.

Hur mycket du ska amortera beror på hur stor del av husets värde du har lånat. Den andelen kallas belåningsgrad. Lånar du 2 700 000 kr till ett hus som är värt 3 000 000 kr är belåningsgraden 90 procent.

Amorteringen är inte en kostnad på samma sätt som räntan. Pengarna försvinner inte, de minskar din skuld. Men de ska betalas varje månad, så du behöver räkna med dem i din budget.

Så räknas kravet

Lånar du precis 70 procent räcker det alltså med 1 procent. Kravet på 2 procent gäller först när du lånar mer än 70 procent.

Två saker är bra att känna till:

1. Banken räknar på värdet när du köpte huset. Belåningsgraden räknas på det marknadsvärde huset hade när du köpte det, inte på vad det kanske är värt i dag. Marknadsvärde är det pris huset skulle få vid en vanlig försäljning.
2. Procenten räknas på det största lånet. Amorteringen räknas på lånet när det var som störst, alltså oftast vad du lånade från början. Därför blir beloppet i kronor detsamma år efter år, även när skulden blir mindre. Kravet ändras först när du passerar 70 eller 50 procent, eller när huset värderas om.

Även när lagen inte kräver någon amortering tycker regeringen att bankerna ska uppmuntra till att lånet ändå betalas av. Många banker frågar därför om du vill amortera lite även under 50 procent.

Vad ändrades 1 april 2026?

Den stora nyheten är att det skärpta amorteringskravet är borttaget. Förut fick den som lånade mer än 4,5 gånger sin årsinkomst amortera ytterligare 1 procent per år. Kravet kunde alltså bli 3 procent per år. Nu är det högsta kravet 2 procent, oavsett inkomst.

Har du redan ett lån med den extra procenten? Kravet försvinner inte av sig självt. Du behöver själv kontakta banken och be att få ändra villkoren.

Många äldre artiklar på nätet skriver fortfarande om "skärpt amorteringskrav" och 85 procent. De uppgifterna gäller inte längre.

Så mycket blir amorteringen i kronor

Tabellen visar minsta amortering om du lånar det mesta du får, 90 procent, vid olika huspriser. Då gäller alltid kravet på 2 procent.

Större kontantinsats, lägre amortering

Har du mer pengar att lägga in blir kravet lägre. Störst skillnad gör det när du kommer ner till 70 procent, för då halveras procenten. Så här ser det ut för ett hus för 3 000 000 kr:

Läs mer: Kontantinsats för hus 2026 – nu räcker 10 procent

Amortering och ränta tillsammans

Amorteringen kommer ovanpå räntan. Här är samma hus för 3 000 000 kr med 2 700 000 kr i lån. Räntan på 3 procent är bara ett antagande för att visa hur det räknas. Din egen ränta beror på bank och marknadsläge.

Ränteavdraget betyder att du får tillbaka 30 procent av räntan via skatten, på räntekostnader upp till 100 000 kr per person och år. På det som ligger över får du 21 procent. Du får alltså inget avdrag för amorteringen, bara för räntan. Avdraget kommer via skatten och inte direkt varje månad.

Till det kommer fastighetsavgift, el, värme, vatten, försäkring och sparande till underhåll.

Läs mer: Så mycket kostar huset varje månad (kommer snart)

När blir kravet lägre?

Kravet ändras inte varje år. Det sjunker i två lägen: när du har betalat av så mycket att du passerar en gräns, eller när huset värderas om.

När du har betalat av tillräckligt

Vi fortsätter med samma exempel: ett hus för 3 000 000 kr och ett lån på 2 700 000 kr. Vi räknar med att du bara amorterar det du måste och att huset inte värderas om.

När lånet har kommit ner till 70 procent sjunker kravet till 1 procent av det största lånet, alltså 27 000 kr per år eller 2 250 kr i månaden. Fortsätter du i den takten tar det ungefär 22 år till innan lånet når 50 procent och kravet försvinner helt.

Amorterar du mer än kravet når du gränserna snabbare. Det kan vara ett sätt att sänka månadskostnaden längre fram.

När huset värderas om

Om huset har ökat i värde kan belåningsgraden bli lägre om banken värderar om det. Lagen säger att en sådan omvärdering tidigast får göras fem år efter köpet, eller fem år efter den senaste omvärderingen som ändrade din amortering eller hur mycket du får låna.

Ett exempel med påhittat värde: efter fem år är lånet 2 430 000 kr. Säg att huset då värderas till 3 600 000 kr. Då är belåningsgraden 67,5 procent, alltså under 70. Kravet blir 1 procent av 2 430 000 kr, som är 24 300 kr per år eller 2 025 kr i månaden. Det är 2 475 kr mindre i månaden än förut.

Om husets värde har ändrats mycket av något annat skäl än att bostadspriserna i stort har gått upp eller ner, får banken värdera om tidigare. Fråga banken om det kan gälla dig, och hur en omvärdering går till hos just den.

Tänk på: samma femårsregel gäller om du vill låna mer på huset. Och när du lånar mer på ett hus du redan äger får hela lånet vara högst 80 procent av värdet.

Undantag – när du kan slippa amortera

Lagen har några undantag. Det är banken som bestämmer om du får använda dem.

• Nybyggt hus. Köper du ett nyproducerat hus och är den första som äger det, får banken låta dig slippa amortera i högst fem år från tillträdet, alltså dagen då du tar över huset.
• Särskilda skäl. Om något särskilt händer medan du har lånet, får banken låta dig pausa amorteringen under en begränsad tid. Lagen räknar inte upp vilka skälen är, så det är banken som bedömer. Kontakta banken tidigt om din ekonomi plötsligt blir sämre.
• Lån från före 1 juni 2016. Amorteringskravet gäller inte lån som en bank lämnade före 1 juni 2016. När du köper ett hus tar du nya lån, så det här gäller oftast bara den som har ägt sitt hus länge.
• Lantbruk. Lagen gäller inte lantbruksfastigheter, alltså fastigheter som är taxerade som lantbruk.

Byter du bank?

Banken måste på din begäran berätta vad ditt amorteringskrav och din belåningsgrad bygger på, till exempel vilket värde den räknar med och vilket som är ditt största lån. Uppgifterna ska lämnas snabbt, och banken kan också skicka dem till någon du väljer, som en ny bank. Be om dem innan du flyttar lånet, så att den nya banken räknar på samma underlag.

Läs mer: Lånelöfte – så får du det och hur mycket du kan låna (kommer snart)

Vanliga frågor om amorteringskravet

Ta nästa steg: skapa din husprofil

Nu vet du vad amorteringen kostar. Nästa steg är att ta reda på vilket hus som passar er. Vår behovsguide frågar om läge, hustyp, underhåll, husets ålder och ekonomi och ger er en personlig husprofil att ta med till visningarna. Den är gratis och kräver ingen inloggning.

Skapa min husprofil →

Ny på husköp? Börja med vår stora guide Köpa hus första gången – så går det till steg för steg. Glöm inte att räkna med kostnaderna för att bli ägare: Lagfart och pantbrev – så mycket kostar det. När du har hittat huset är det dags för budgivningen (kommer snart) och sedan köpekontraktet och tillträdet (kommer snart).

---

Källor

• Riksdagen: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter (7–14 § och övergångsbestämmelserna, kontrollerad 9 oktober 2026)
• Finansinspektionen: FI upphäver föreskrifter och allmänna råd om bolån – lag tar över (19 mars 2026, kontrollerad 9 oktober 2026)
• Skatteverket: Avdrag för ränteutgifter (kontrollerad 9 oktober 2026)

Siffrorna gäller 9 oktober 2026. Regler kan ändras – kontrollera alltid aktuella uppgifter hos källorna ovan och din bank.